Wie steht es beim Barmenia-Wohnpark mit dem Vorkaufsrecht?

Am 2023 meldete die WZ über den Barmenia-Wohnpark in der Elberfelder Südstadt:
„60 Wohnungen sollten entstehen, seit Juni 2022 darf gebaut werden. Doch die Baucontainer wurden schon wieder abtransportiert.“
Wegen der Insolvenz des Bauunternehmens, das zur selben Holding-GmbH gehört wie der Vorhabenträger, lag es nahe sich zu fragen, was schlimmstenfalls geschehen könnte, z.B. ein Konkurs und als Folge davon der Verkauf des Baugeländes. Im Zusammenhang mit der möglichen Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt bei einem Gelände in der Nähe der Utopiastadt lag auch dieses Thema in der Luft, als die Stadtverordnete Rajaa Rafrafi die Große Anfrage einrichte, um die es in meinem folgenden Schreiben geht:

Möglichkeiten der Ausübung des Vorkaufsrechts bei unbebauten Grundstücken

Sehr geehrter Herr Macdonald,
durch einen Hinweis der Stadtverordneten Rafrafi bin ich auf die Drucksache VO/0491/23/1-A gestoßen und über deren Inhalt etwas verwundert. In ihr geht es um die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Wupprtal – insbesondere im Zusammenhang mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Barmenia-Allee.
Für unbebaute Flächen gelten zum Teil andere Bestimmungen als für bebaute- Beispielsweise sagt § 24 BauGB (Allgemeines Vorkaufsrecht):
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
Und in § 25 (Besonderes Vorkaufsrecht) steht z.B.:_
(1) Die Gemeinde kann
1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
Deshalb gestatte ich mir, darauf hinzuweisen, dass inzwischen anscheinend der Planbereich an der Barmenia-Allee unbebaut ist. Hier ein aktuelles Bild:
.
In der augenscheinlich von Ihnen verfassten Drucksache VO/0491/23/1-A
Wohnbau- bzw. Gewerbepotenzialflächen – Antwort auf die Große Anfrage der Stadtverordneten Rajaa Rafrafi
beginnt die Beantwortung von deren Fragen vom 17. Mai 2013 mit:
Frage 1: Bei welchen Wohnbau- bzw. Gewerbepotenzialflächen kann die Stadt Wuppertal von einem eventuellen Vorverkaufsrecht Gebrauch machen? Ich bitte um eine Auflistung.
Antwort zu Frage 1: Die Kommune hat nach § 24 BauGB u.a. ein Vorkaufsrecht für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Dieses Vorkaufsrecht gilt aber nur für öffentliche Verkehrsflächen oder öffentliche Grünflächen unter bestimmten Voraussetzungen (siehe § 26ff BauGB).
Darüber hinaus hat die Stadt Wuppertal über gesonderte Vorkaufssatzungen oder über Sanierungssatzungen die Möglichkeit Grundstücke per Vorkaufsrecht zu erwerben. Bei den Sanierungssatzungen ist der Kauf auf den Zweck der Sanierungssatzung einzugrenzen.
Folgende Vorkaufssatzungen bestehen derzeit für das Stadtgebiet
– BUGA
– Varresbeck-Nord
– Westliche Bahnstraße / Buntenbeck
Leider haben Sie entgegen dem Wunsch der Stadtverordneten Rafrafi keine Auflistung geliefert, sondern nur ein Beispiel zusammen mit dem Hinweis auf den Paragraphen hinsichtlich des allgemeinen Vorkaufsrechts; in dem dieses Beispiel zu finden ist.. Das „u.a.“ vor der Nennung des Beispiel ist möglicherweise als Aufforderung an die Stadtverordnete gedacht, in dem genannten Paragraphen selbst nachzuschauen.
Vielleicht wäre sie dort oder in dem darauf folgenden Paragraphen hinsichtlich des besonderen Vorkaufsrechts auch auf die Möglichkeiten gestoßen, deren Existenz der Artikel „Stadt will Vorkaufsrecht geltend machen“ in der Wuppertaler Rundschau vom 10. März 2023 gestoßen, in dem steht:
Begründung in einem Brief an Käufer, Verkäufer und Notar, der der Rundschau vorliegt: Das Grundstück sei für die Realisierung des Vorplatzes des Mirker Bahnhofs und zur Sicherung der Erschließung der Nordbahntrasse erforderlich. Andere Teile seien im integrierten Handlungsprogramm Mirke als Gewerbepark für nachhaltig wirtschaftende Unternehmen der Kreativ- und Gesundheitswirtschaft vorgesehen.
Abschließend heißt es in dem Brief: „Das Vorkaufsrecht soll daher ausgeübt werden, um die Gesamtplanung im Bereich Bahnhof Mirke nicht zu gefährden.“ Der Investor hat der Stadt mitgeteilt, Widerspruch einlegen zu wollen.
Wenn angesichts dieser Lage die Stadtverordnete Rafrafi mit Ihrer Beantwortung ihrer ersten Frage unzufrieden wäre, könnte ich das durchaus verstehen. Es könnte durchaus sein, dass sie auch mit großen Teilen der pauschalen Beantwortung ihrer Fragen 2 bis 5 unzufrieden ist:7
Frage 2: Warum wird der Stillstand der Bauarbeiten für die geplante Wohnanlage (Barmenia Allee / Ronsdorfer Straße) von der Stadt Wuppertal geduldet?
Frage 3: Mit dem Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Wuppertal besteht ein rechtsverbindlicher Vertrag. Welche rechtliche Mittel hat die Stadt Wuppertal aus ihrem Rechtsbedürfnis ausgeschöpft, um dieses Bauvorhaben voranzutreiben?
Frage 4: Kann die Stadt Wuppertal in diesem Fall (Barmenia Allee / Ronsdorfer Straße) von ihrem Vorverkaufsrecht Gebrauch machen?
Frage 5: Gibt es für die Stadt Wuppertal die Möglichkeit, das Areal bei einem Vorverkaufsrecht durch Zuschüsse des Landes oder des Bundes kostengünstig zu erwerben, die geplante Wohnanlage in Form von sozialem Wohnungsbau zu bebauen und hierfür auch weitere Fördermittel zu beantragen? Wenn nein, was gedenkt die Stadt Wuppertal für dieses Areal kurzfristig zu unternehmen?
Die Antworten auf die Fragen 4 und 5 sind kurz und bündig:
Ein Vorkaufsrecht für die Stadt Wuppertal besteht nicht. Ebenso gibt es keine finanziellen Fördermöglichkeiten durch Zuschüsse des Landes oder des Bundes.
Ob der erste Satz tatsächlich der Rechtslage entspricht, ist angesichts der unzureichenden Beantwortung der Frage 1 offen. Und eine so kurze negative Antwort auf Frage 5 ist in einer Großen Anfrage wohl als Zumutung zu betrachten. Einer direkten Beantwortung der Fragen 3 und 3 schienen Sie auszuweichen.
Eines ist aber klar: Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzuheben. Und weil inzwischen die vertraglich vereinbarte Frist für die Erfüllung des Durchführungsvertrags verstrichene ist, ohne dass dieser erfüllt wurde, soll die Stadt diesen vorthabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 (6) BauGB aufheben. Wenn es gute Gründe gibt, das vorerst nicht zu tun, darf die Stadt da auch unterlass en.
Mit freundlichem Gruß

Rüdiger Blaschke